El 21 de Abril de 2020 se aprueba por el Consejo de Ministros, el REAL DECRETO-LEY 15/2020, mediante el cual y ente otras medidas aprobadas regula un procedimiento para fraccionar el pago de rentas de locales comerciales con problemas económicos propiedad de grandes tenedores o empresas públicas, sin penalización ni intereses, que se extiende hasta los dos años. Del mismo modo para los casos de pequeños propietarios, se facilitará el uso de la fianza como mecanismo de pago, a reponer en el plazo de un año, y se favorecerán los acuerdos bilaterales entre arrendador y arrendatario afectado por el COVID-19.
De manera que debemos distinguir:
- Moratoria en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros), empresa pública o persona física: Los inquilinos afectados por la crisis sanitaria podrán pedir al arrendador una moratoria en el pago de la renta del alquiler, sin intereses ni penalización, que se aplicará de forma automática y que estará en vigencia durante el estado de alarma, sus prórrogas, y hasta los cuatro meses siguientes desde que se supere el estado de alarma.
Esta moratoria se pedirá en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 15/2020 (el 23 de abril de 2020) y deberá ser aceptado por el arrendador siempre y cuando no se hubiera alcanzado entre las partes un acuerdo previo de moratoria o en su caso reducción de renta.
- Moratoria en el caso de que el arrendador sean pequeños propietarios: Los inquilinos (pyme o autónomo) que tenga como arrendador un pequeño propietario (titular de menos de 10 inmuebles), podrán solicitarle, en el plazo de un mes, desde el 23 de abril de 2020 el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta de alquiler siempre y cuando no se hubiere alcanzado entre las partes previamente un acuerdo previo de moratoria o en su caso reducción de renta.
En este sentido, se podrá disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de renta. En caso de disponerse de la fianza que fue entregada en su día al arrendador, el inquilino tendrá la obligación de reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que quede de vigencia del contrato si este fuera inferior a un año.
Los requisitos que deberán cumplir las pymes y autónomos son:
En caso de AUTÓNOMOS:
- El autónomo deberá estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma decretado por el Gobierno (14 de marzo de 2020) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- La actividad ha quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.
- La actividad no ha sido suspendida por el estado de alarma pero si sea visto reducida En este caso el autónomo deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria / aplazamiento en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior
En caso de PYMES:
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital).
- La actividad ha quedado suspendida debido a la entrada en vigor del ESTADO DE ALARMA o por órdenes dictadas por la autoridad Competente
- La actividad no ha sido suspendida por el estado de alarma pero si sea visto reducida considerablemente. En este caso la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
La documentación necesaria para acreditar los requisitos reseñados son:
- En caso de haber sufrido una reducción de actividad, el arrendatario deberá presentar al arrendador una declaración responsable en la que, en base a la información contable y d ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
- Siempre que el arrendador lo pida, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al propietario para acreditar la reducción de actividad.
- Para el caso de haber sufrido la SUSPENSION DE LA ACTIVIDAD, la pyme o el autónomo deberá acreditar mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Resaltar que los inquilinos que se beneficien del aplazamiento temporal o extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos exigidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.
Ya por último, indicar que se trata de moratorias en arrendamientos para uso distinto al de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o de Industria. De manera podrán pedir dicha moratoria tanto locales comerciales, oficinas y todos aquellos que tengan como destino primordial uno distinto a los establecidos en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Carla Toscano
Abogada, Colegiada nº 29761 del ICAB
